Thấp thỏm, thua thiệt, hỏi ai?
TP. HCM hiện nay nở rộ tình trạng chủ đầu tư dự án thế chấp bất động sản cho ngân hàng nhưng vẫn tổ chức bán căn hộ theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Đến khi bàn giao căn hộ hoặc đất liền kề thì chủ đầu tư không bàn giao được sổ hồng cho cư dân, chưa kể một số dự án ngân hàng còn gửi “tráp” đòi thu hồi và phát mại tài sản đảm bảo bằng chính dự án đó.
Ông Ngô Dũng, một người mua lô đất thuộc dự án khu dân cư Phú Hữu (TP. Thủ Đức) cho hay ông mua theo hình thức hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở và hoàn tất mọi nghĩa vụ tài chính từ 2005, đã nhận bàn giao nhà nhưng đến nay vẫn chưa nhận sổ hồng theo đúng hợp đồng vì chủ đầu tư đã mang sổ hồng đi thế chấp vay tiền ngân hàng. Nhiều người dân mua đất nền ở đây cũng đang lâm cảnh sống trong căn nhà không có giấy tờ hợp pháp, thấp thỏm lo lắng.
Còn tại chung cư Dreamhome Luxury (đường số 59, phường 14, quận Gò Vấp, TP. HCM), vào năm 2015, khi bàn giao căn hộ, Công ty Cổ phần Nhà Mơ cam kết sẽ bàn giao sổ hồng sau 2 năm. Tuy nhiên, đã 8 năm trôi qua, hơn 500 hộ dân sinh sống nơi đây vẫn chưa nhận được bất kỳ giấy tờ nào. “Cư dân chung cư Dreamhome Luxury rất hoang mang khi biết rằng chủ đầu tư đã thế chấp sổ hồng của dự án chung cư cho Ngân hàng Đông Á trong nhiều năm qua. Cư dân đã kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM sớm kiểm tra, phối hợp cùng chủ đầu tư lập thủ tục để cấp sổ hồng cho người mua căn hộ nhưng đi lại nhiều lần mà vẫn chưa nhận được phản hồi”, chị Hoa, một cư dân dự án, cho hay.
Tương tự, cách đây không lâu, cư dân tại dự án The Harmona (quận Tân Bình, TP. HCM) vô cùng hoang mang khi bất ngờ được tin BIDV – chi nhánh Bắc Sài Gòn đã gửi công văn yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình phải thu xếp, thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại dự án The Harmona cho ngân hàng để xử lý nợ theo thỏa thuận.
Tuy sau đó chủ đầu tư dự án này đã đạt được thỏa thuận bằng văn bản ký kết với BIDV - Bắc Sài Gòn về việc giải chấp dự án The Harmona, nhưng sự việc cũng cho thấy vấn đề quyền lợi của người mua nhà sẽ rất mong manh khi ngân hàng buộc phải thu hồi để xử lý nợ. “Khi mua dự án, chúng tôi hoàn toàn không biết hỏi thông tin ở đâu để biết liệu dự án có bị thế chấp ngân hàng không”, chị Kiều Liên, một cư dân dự án này, cho hay.
Theo báo cáo kết quả giám sát công tác cấp sổ hồng cho người mua nhà của HĐND TP. HCM, trên địa bàn thành phố có 60 dự án nhà ở mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Điều đáng nói, các dự án này vẫn chưa được xóa thế chấp, khiến người mua nhà không được cấp sổ hồng.
Trong 60 dự án này có 41 dự án thế chấp từ năm 2016 đến 2023. Những dự án đã đưa vào sử dụng và bàn giao cho người mua nhà như: chung cư Bảy Hiền (quận 11) thế chấp ngân hàng năm 2008; chung cư Minh Thành (quận 7) thế chấp năm 2010; chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Tân Hồng Ngọc (quận Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) thế chấp năm 2011; chung cư Avila (quận 8) thế chấp năm 2016; dự án Dreamhome Luxury (Gò Vấp) thế chấp năm 2015; khu dân cư Phú Hữu (phường Phú Hữu, TP.Thủ Đức) thế chấp năm 2005…
“Những dự án cầm cố ngân hàng đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi khách hàng nhưng tìm hiểu thông tin để tránh rủi ro thì đúng là khó như ‘bắc thang lên hỏi ông trời’”, ông Phạm Văn Minh, một cư dân cũng chịu rủi ro trong dự án chung cư Avila (quận 8) bị chủ đầu tư thế chấp năm 2016, giãi bày.
Trả lại quyền lợi hợp pháp cho người mua
Theo luật sư Trần Mạnh Thắng (đoàn luật sư TP. HCM), Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015 đã quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, mà muốn ngân hàng bảo lãnh thì yêu cầu phải có tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.
Luật sư Thắng cho biết thêm, nếu chủ đầu tư đã cầm cố ngân hàng để vay tiền nhưng cố tình không giải chấp, che giấu khách hàng để ký kết hợp đồng thỏa thuận nhằm huy động vốn thì có thể quy vào hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản và có thể truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, đến nay, vẫn có nhiều dự án bị chủ đầu tư cầm cố tại ngân hàng lên tới hàng chục năm mà không bị xử lý.
Vừa qua, đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước công khai hồ sơ dự án vay ngân hàng của các công ty kinh doanh bất động sản; đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu, tham mưu Chính phủ quy định chặt chẽ, có biện pháp chế tài, công khai hồ sơ dự án vay ngân hàng của các chủ đầu tư.
Về vấn đề này, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà.
Ngoài ra, tổ chức kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản) và tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản)... thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Tuy quy định pháp luật đã có để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng trên thực tế, các quy định này vẫn chưa có cơ chế hiệu quả đảm bảo giám sát nghĩa vụ giải chấp một cách chặt chẽ, bảo vệ thỏa đáng quyền lợi của người mua nhà khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Đại diện của Sở Xây dựng TP. HCM cho hay, nhiều chủ đầu tư cố tình chưa giải chấp nhưng đã ký hợp đồng với người mua nhà. Hành vi này có thể hiểu chính xác là lừa gạt khách mua. Thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư khi Sở Xây dựng đồng ý cho bán rồi mới đem đi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với ngân hàng, thì người mua cũng khó biết chính xác.
Phó chủ tịch UBND TP. HCM Bùi Xuân Cường cho biết, thời gian tới, TP. HCM sẽ cố gắng minh bạch thông tin tối đa để người dân biết, đồng thời tăng cường xử lý vi phạm. UBND TP. HCM sẽ giao Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng làm việc với các ngân hàng, nắm lại các danh sách thế chấp, giải chấp để giải quyết vướng mắc sớm trả lại quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà
